Calcular Hipoteca Máxima Online (España)

Descubre el importe máximo de hipoteca que te concederá el banco en España según tus ingresos netos, deudas actuales y plazo.

Los bancos españoles aplican en 2026 la regla del 30-35% de esfuerzo: la cuota mensual no puede superar ese porcentaje de los ingresos netos del titular o titulares, sumando todas las deudas. A partir de ahí calculan el capital máximo que pueden prestarte. Además, financian hasta el 80% del valor de tasación para primera vivienda, por lo que necesitas el 20% restante más los gastos (10-12%) ahorrados. Nuestra calculadora combina ambos factores para darte el capital hipotecable máximo y el precio de vivienda al que puedes optar de forma realista.

La regla del 35% de esfuerzo

El 'esfuerzo financiero' es la proporción de tus ingresos netos mensuales destinada a pagar deudas. Los bancos en España fijan habitualmente el tope en el 35%.

Ejemplo: si ingresas 2.500€ netos al mes y no tienes otros préstamos, tu cuota máxima sería 875€. Si además pagas 200€ de coche, baja a 675€.

Ingresos netos/mesSin deudasCon 200€ otra deudaCon 400€ otra deuda
1.500€525€325€125€
2.000€700€500€300€
2.500€875€675€475€
3.000€1.050€850€650€
4.000€ (pareja)1.400€1.200€1.000€
5.000€ (pareja)1.750€1.550€1.350€

Fórmula: de la cuota al capital máximo

Una vez conocemos la cuota máxima, despejamos el capital del sistema francés: C = Cuota × [(1 − (1+i)^−n) / i].

Con una cuota de 875€ a 30 años al 3% fijo: i = 0,0025, n = 360. C = 875 × [(1 − 1,0025^−360) / 0,0025] = 875 × 237,19 = 207.541€. Ese es el importe máximo que te prestaría el banco.

Como el banco financia el 80% del valor de tasación, el precio máximo de vivienda sería 207.541 / 0,80 = 259.426€, asumiendo que tengas ahorrado el 20% de entrada y los gastos.

Ahorro necesario para comprar

Para comprar una vivienda en España necesitas al menos el 30-32% del precio ahorrado: 20% de entrada que no financia el banco + 10-12% de gastos e impuestos.

Los gastos varían según si es obra nueva (IVA 10%) o segunda mano (ITP 6-10% según CCAA), más notaría, registro y gestoría.

  • Vivienda de 200.000€: ~60.000€ de ahorro (40.000€ entrada + 20.000€ gastos).
  • Vivienda de 250.000€: ~75.000€ de ahorro.
  • Vivienda de 300.000€: ~90.000€ de ahorro.
  • Primera vivienda joven (<35 años): algunas CCAA cubren parte del gasto con avales ICO del 20%.
  • Funcionarios y perfiles muy estables: algunas entidades financian hasta el 90-95%.

Qué valora el banco además de los ingresos

  • Tipo de contrato: indefinido con antigüedad da mejores condiciones que temporal o autónomo.
  • Edad: cuanto más joven, mayor plazo posible (hasta finalizar antes de los 75).
  • Historial financiero: sin descubiertos, impagos ni entradas en ASNEF.
  • Estabilidad laboral: mínimo 6-12 meses en el empleo actual.
  • Ratio de endeudamiento total: suma de todas las deudas, no solo la hipoteca.
  • Avalistas: pueden aumentar el capital concedido o reducir el tipo.

Ejemplos reales de capacidad hipotecaria

PerfilIngresos netosPlazo y tipoHipoteca máximaVivienda máxima
Soltero joven1.800€/mes30a / 3%~149.000€~186.000€
Soltero sin deudas2.500€/mes30a / 3%~207.500€~259.000€
Con préstamo coche2.500€/mes (−200€)30a / 3%~160.000€~200.000€
Pareja estable4.000€/mes30a / 2,5%~332.000€~415.000€
Pareja alta renta6.000€/mes25a / 2,8%~450.000€~562.000€

Errores frecuentes al calcular la hipoteca máxima

  • Calcular sobre ingresos brutos en lugar de netos.
  • Olvidar las pagas extras al prorratear el ingreso mensual (usa ingresos anuales / 12).
  • No incluir préstamos personales, tarjetas revolving o pensiones de alimentos como deuda.
  • Pensar que el 35% se aplica a la vivienda: el banco financia el 80%, no el 100%.
  • No tener en cuenta los gastos del 10-12% al planificar el ahorro.

Formula

Cuota máx = Ingresos netos × 35% − deudas  |  Capital = Cuota × [(1 − (1+i)^−n) / i]  |  Vivienda máx = Capital / 0,80

Ejemplos

  • 1.800€/mes, sin deudas, 30 años al 3%
    Hipoteca máx: ~149.000€ | Vivienda máx: ~186.000€
  • 2.500€/mes, sin deudas, 30 años al 3%
    Hipoteca máx: ~207.500€ | Vivienda máx: ~259.000€
  • 2.500€/mes, préstamo coche 200€, 30a/3%
    Hipoteca máx: ~160.000€ | Vivienda máx: ~200.000€
  • 3.500€/mes, préstamo 200€, 25a/3,5%
    Hipoteca máx: ~181.000€ | Vivienda máx: ~226.000€
  • Pareja 4.000€/mes, sin deudas, 30a/2,5%
    Hipoteca máx: ~332.000€ | Vivienda máx: ~415.000€
  • Pareja 6.000€/mes, 25a al 2,8%
    Hipoteca máx: ~450.000€ | Vivienda máx: ~562.000€
  • 2.000€/mes, sin deudas, 20a/3%
    Hipoteca máx: ~125.800€ | Vivienda máx: ~157.000€
  • 3.000€/mes, hipoteca 150€ previa, 30a/3%
    Hipoteca máx: ~213.000€ | Vivienda máx: ~266.000€

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero me prestará el banco?
Los bancos españoles aplican la regla del 30-35%: tu cuota mensual no puede superar ese porcentaje de los ingresos netos, restando otras deudas. A partir de ahí calculan el capital máximo según plazo y tipo.
¿Qué porcentaje del valor de la vivienda financia el banco?
Hasta el 80% del valor de tasación para primera vivienda y 60-70% para segunda. Necesitas tener el 20% restante más los gastos (10-12%) ahorrados.
¿Cuánto ahorro necesito para comprar?
Como mínimo el 30-32% del precio: 20% de entrada + 10-12% de gastos (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría). Para una vivienda de 250.000€, unos 75.000€.
¿Cómo cuentan los ingresos de una pareja?
Se suman ambos netos mensuales y se aplica el 35% sobre el total. La pareja firma solidariamente la hipoteca y ambos son responsables del 100% de la deuda.
¿Ser autónomo reduce la hipoteca concedida?
En general sí. Los bancos piden 2-3 años de declaraciones de IRPF y suelen aplicar un criterio más conservador sobre los ingresos.
¿Puedo conseguir más del 80% de financiación?
Es posible con avales ICO para jóvenes <35 años, viviendas del propio banco, avalistas solventes o perfiles muy estables (funcionarios). Las condiciones suelen ser menos favorables.
¿Los préstamos personales cuentan como deuda?
Sí, toda cuota mensual de deuda se resta antes de aplicar el 35%: préstamos, tarjetas con saldo aplazado, pensiones de alimentos y otras hipotecas.
¿Qué pasa si no llego al 20% de entrada?
El banco puede exigir avalistas, un segundo titular con más solvencia, o directamente denegar la operación. Algunos avales del ICO cubren parte de esa entrada.

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Ultima actualizacion: 16 de abril de 2026