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Tipo fijo, variable o mixta: qué elegir en 2026

La decisión entre fijo, variable y mixto depende de tu tolerancia al riesgo y del horizonte del préstamo. Con el Euribor bajando desde los máximos de 2023, muchas entidades han vuelto a competir en hipotecas variables con diferenciales del 0,5-0,8%.

Las hipotecas mixtas (tipo fijo los primeros 5-15 años y variable después) se han popularizado como punto intermedio.

Fórmula del sistema francés

La cuota mensual se calcula con la fórmula: Cuota = C × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n − 1], donde C es el capital, i el tipo mensual (anual/12) y n el número de cuotas totales.

Ejemplo: 200.000€ a 30 años al 3% fijo. i = 0,03/12 = 0,0025; n = 360. Cuota = 200.000 × (0,0025 × 1,0025^360) / (1,0025^360 − 1) = 843,21€/mes. Al final habrás pagado 303.555€ en total, de los cuales 103.555€ son intereses.

En los primeros años la mayor parte de la cuota son intereses. Hacia la mitad del plazo la proporción se invierte, lo que hace que amortizar anticipadamente al principio sea mucho más rentable.

TIN vs TAE: no son lo mismo

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el tipo puro aplicado al capital. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye además las comisiones, gastos y vinculaciones, por lo que refleja mejor el coste real.

Para comparar hipotecas mira siempre la TAE. Una hipoteca al 2,5% TIN con comisión de apertura del 1%, seguros obligatorios y domiciliación de nómina puede tener una TAE superior al 3,2%.

• TIN: solo el interés del préstamo.
• TAE: TIN + comisiones + seguros + vinculaciones.
• TAEVariable: se estima para hipotecas variables con el Euribor actual.
• Bonificaciones: la TAE asume que contratarás los productos vinculados; si los cancelas, el tipo sube.

Gastos e impuestos al firmar la hipoteca

Desde la Ley 5/2019, la mayoría de los gastos los asume el banco, pero la tasación sigue siendo a cargo del cliente.

A los gastos de la hipoteca hay que sumar los de compra de la vivienda (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría), que rondan el 10-12% del precio.

• Tasación (cliente): 250-500€.
• Notaría, registro, gestoría, AJD: a cargo del banco.
• Comisión de apertura: habitual 0-1%.
• Seguros: hogar obligatorio; vida habitual por bonificación.
• Copia de la escritura para el cliente: ~30€.

Amortización anticipada: reducir cuota o plazo

Reducir plazo ahorra más intereses totales; reducir cuota mejora tu tesorería mensual. En ambos casos conviene hacerlo cuanto antes: al principio del préstamo la mayor parte de lo que pagas son intereses.

En España la comisión por amortización anticipada está limitada por ley: 0% en variable después de 5 años, 0,15% en los 5 primeros; y 2% / 1,5% en fijas (primeros 10 años / resto).

Ejemplos comparativos de hipoteca

Errores frecuentes al contratar una hipoteca

• Comparar TIN en lugar de TAE entre ofertas.
• Olvidar los productos vinculados (seguros, planes, tarjetas) que elevan el coste real.
• Superar el 35% de esfuerzo sobre ingresos netos.
• No pedir la FEIN y la FiAE antes de firmar ante notario (son obligatorias por ley).
• Elegir plazos demasiado largos que disparan los intereses totales.