Como calcular a prestação da tua hipoteca passo a passo
Conhecer a prestação exata da tua hipoteca antes de assinar o contrato é fundamental para planear a economia familiar. Explicamos a fórmula de amortização francesa, a diferença entre taxa fixa e variável, e todos os fatores que determinam o que pagarás cada mês.
A prestação mensal de uma hipoteca depende de três variáveis fundamentais: o capital emprestado, a taxa de juro aplicada e o prazo de amortização. A maioria das hipotecas em Portugal utiliza o sistema de amortização francês, no qual a prestação mensal é constante mas a proporção entre capital e juros varia ao longo do tempo.
A fórmula para calcular a prestação mensal com o sistema francês é: P = C × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], onde P é a prestação mensal, C é o capital emprestado, r é a taxa de juro mensal (taxa anual dividida por 12) e n é o número total de prestações. Por exemplo, para uma hipoteca de 150.000 euros a 30 anos com uma taxa fixa de 3% ao ano, a prestação mensal seria aproximadamente 632 euros.
As hipotecas a taxa fixa oferecem a mesma prestação durante toda a vida do empréstimo, o que proporciona segurança e previsibilidade. A principal desvantagem é que a taxa de juro inicial costuma ser mais elevada do que nas hipotecas variáveis. São especialmente recomendáveis em contextos de subida de taxas ou para perfis com menor tolerância ao risco. Em Portugal, após o período de subida de taxas iniciado em 2022, as hipotecas a taxa fixa ganharam muita popularidade.
As hipotecas a taxa variável estão normalmente indexadas à Euribor a 3 ou 6 meses, à qual se adiciona um spread fixo acordado com o banco. A prestação é revista periodicamente conforme a evolução do índice. Quando a Euribor sobe, a prestação aumenta; quando desce, a prestação diminui. Em 2023 e 2024, a subida acentuada da Euribor originou aumentos significativos nas prestações de milhares de famílias portuguesas com crédito à habitação a taxa variável.
Além da taxa de juro, existem outros custos associados ao crédito à habitação a considerar. Os encargos com a constituição do empréstimo incluem o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor), que engloba todos os custos ao longo da vida do empréstimo. Em Portugal, o banco é obrigado a disponibilizar a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) com toda a informação padronizada sobre o crédito, incluindo a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global), que é o indicador mais útil para comparar propostas.
A TAEG é o equivalente ao TAE espanhol e inclui não apenas os juros mas também comissões, seguros obrigatórios e outros encargos periódicos. Duas propostas com o mesmo spread podem ter TAEG diferentes se os seguros de vida e multirriscos exigidos pelo banco tiverem custos distintos. O spread bonificado, obtido mediante a contratação de produtos como seguros, domiciliação de ordenado ou cartões de crédito, pode ser revisto em alta se o cliente deixar de cumprir as condições de bonificação.
A amortização antecipada em Portugal tem regras específicas. Para contratos de crédito à habitação a taxa variável, a comissão máxima é de 0,5% do capital reembolsado antecipadamente; para taxa fixa, sobe para 2% do capital reembolsado. Desde 2023 existem ainda medidas excecionais de apoio às famílias com crédito à habitação, como moratórias e conversões de taxa variável para fixa com condições especiais.
Para o mercado brasileiro, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) regulam os créditos imobiliários. No Brasil existem dois sistemas principais de amortização: o SAC (Sistema de Amortização Constante), onde as prestações diminuem ao longo do tempo, e a Tabela PRICE (equivalente ao sistema francês), onde as prestações são constantes. A escolha entre os dois afeta o total de juros pago e a liquidez no curto prazo.