Calcular Hipoteca Maxima Online (Espanha)

Descubra o montante maximo de hipoteca que um banco espanhol lhe concede segundo o rendimento liquido, as dividas atuais e o prazo.

O que achas desta calculadora?

Os bancos espanhois aplicam em 2026 a regra dos 30-35% de taxa de esforco: a prestacao mensal nao pode ultrapassar essa percentagem dos rendimentos liquidos do titular ou titulares, somando todas as dividas. A partir daqui calculam o capital maximo que podem emprestar. Alem disso, financiam ate 80% do valor de avaliacao para habitacao propria permanente, pelo que precisa de ter os restantes 20% mais os encargos (10-12%) em poupanca. A nossa calculadora combina os dois fatores para indicar o montante maximo e o preco realista de casa.

A regra dos 35% de taxa de esforco

A taxa de esforco e a proporcao do rendimento liquido mensal destinada a pagar dividas. Os bancos em Espanha fixam habitualmente o limite em 35% (em Portugal o Banco de Portugal recomenda tambem um DSTI maximo de 50%, com penalizacoes acima de 50%).

Exemplo: com rendimento liquido de 2.500€/mes e sem outros creditos, a prestacao maxima seria 875€. Se pagar ainda 200€ de carro, desce para 675€.

Rendimento liquido/mesSem dividasCom 200€ outra dividaCom 400€ outra divida
1.500€525€325€125€
2.000€700€500€300€
2.500€875€675€475€
3.000€1.050€850€650€
4.000€ (casal)1.400€1.200€1.000€
5.000€ (casal)1.750€1.550€1.350€

Formula: da prestacao ao capital maximo

Conhecida a prestacao maxima, calcula-se o capital pelo sistema frances: C = P x [(1 - (1+i)^-n) / i].

Com prestacao de 875€ a 30 anos e taxa fixa 3%: i = 0,0025, n = 360. C = 875 x 237,19 = 207.541€. E o montante maximo que o banco lhe empresta.

Como o banco financia 80% do valor de avaliacao, o preco maximo de casa seria 207.541 / 0,80 = 259.426€, assumindo que dispoe de 20% de entrada + encargos em poupanca.

Poupanca necessaria para comprar em Espanha

Para comprar casa em Espanha precisa de pelo menos 30-32% do preco em poupanca: 20% de entrada que o banco nao financia + 10-12% de encargos e impostos.

Os encargos variam conforme seja nova (IVA 10%) ou usada (ITP 6-10% segundo a comunidade autonoma), mais notario, registo e gestoria.

  • Casa de 200.000€: cerca de 60.000€ de poupanca (40.000€ entrada + 20.000€ encargos).
  • Casa de 250.000€: cerca de 75.000€ de poupanca.
  • Casa de 300.000€: cerca de 90.000€ de poupanca.
  • Jovens <35 anos: alguns avales ICO cobrem ate 20% da entrada.
  • Perfis muito estaveis (funcionarios): algumas entidades financiam ate 90-95%.

O que o banco valoriza alem do rendimento

  • Tipo de contrato: efetivo com antiguidade da melhores condicoes que termo certo ou trabalhador independente.
  • Idade: quanto mais jovem, maior prazo possivel (termina antes dos 75 anos).
  • Historial financeiro: sem descobertos, incumprimentos nem entradas em listas negativas.
  • Estabilidade profissional: pelo menos 6-12 meses no emprego atual.
  • Racio de endividamento total: soma de todas as dividas, nao so a hipoteca.
  • Fiadores: podem aumentar o montante concedido ou reduzir a taxa.

Exemplos reais de capacidade hipotecaria

PerfilRendimento liquidoPrazo e taxaHipoteca maximaCasa maxima
Solteiro jovem1.800€/mes30a / 3%~149.000€~186.000€
Solteiro sem dividas2.500€/mes30a / 3%~207.500€~259.000€
Com credito carro2.500€/mes (-200€)30a / 3%~160.000€~200.000€
Casal estavel4.000€/mes30a / 2,5%~332.000€~415.000€
Casal alto rendimento6.000€/mes25a / 2,8%~450.000€~562.000€

Erros frequentes ao calcular a hipoteca maxima

  • Calcular sobre rendimento bruto em vez de liquido.
  • Esquecer os subsidios de ferias e Natal ao converter em mensal (use anual / 12).
  • Nao incluir creditos pessoais, cartoes de credito com prestacao e pensoes de alimentos como divida.
  • Pensar que os 35% se aplicam a casa: o banco financia 80%, nao 100%.
  • Ignorar os encargos de 10-12% ao planear a poupanca.

Formula

Prestacao max = Rendimento liquido x 35% - dividas  |  Capital = Prestacao x [(1 - (1+i)^-n) / i]  |  Casa max = Capital / 0,80

Exemplos

  • 1.800€/mes, sem dividas, 30 anos a 3%
    Hipoteca max: ~149.000€ | Casa max: ~186.000€
  • 2.500€/mes, sem dividas, 30 anos a 3%
    Hipoteca max: ~207.500€ | Casa max: ~259.000€
  • 2.500€/mes, credito carro 200€, 30a/3%
    Hipoteca max: ~160.000€ | Casa max: ~200.000€
  • 3.500€/mes, credito 200€, 25a/3,5%
    Hipoteca max: ~181.000€ | Casa max: ~226.000€
  • Casal 4.000€/mes, sem dividas, 30a/2,5%
    Hipoteca max: ~332.000€ | Casa max: ~415.000€
  • Casal 6.000€/mes, 25a a 2,8%
    Hipoteca max: ~450.000€ | Casa max: ~562.000€
  • 2.000€/mes, sem dividas, 20a/3%
    Hipoteca max: ~125.800€ | Casa max: ~157.000€
  • 3.000€/mes, hipoteca 150€ previa, 30a/3%
    Hipoteca max: ~213.000€ | Casa max: ~266.000€

Perguntas frequentes

Quanto dinheiro me empresta o banco em Espanha?
Os bancos aplicam a regra dos 30-35%: a prestacao mensal nao pode ultrapassar essa percentagem do rendimento liquido, descontando outras dividas. A partir dai calculam o capital segundo prazo e taxa.
Que percentagem da casa financia o banco em Espanha?
Ate 80% do valor de avaliacao para habitacao propria permanente e 60-70% para segunda habitacao. Precisa ter os restantes 20% mais os encargos (10-12%) em poupanca.
Quanto preciso de poupar para comprar?
No minimo 30-32% do preco: 20% de entrada + 10-12% de encargos (ITP ou IVA, notario, registo, gestoria). Para uma casa de 250.000€, cerca de 75.000€.
Como contam os rendimentos de um casal?
Somam-se os rendimentos liquidos e aplica-se 35% sobre o total. O casal assina solidariamente e ambos respondem por 100% da divida.
Ser trabalhador independente reduz a hipoteca?
Geralmente sim. Os bancos pedem 2-3 anos de declaracoes e aplicam criterio mais conservador sobre os rendimentos.
Posso obter mais de 80% de financiamento?
E possivel com avales ICO para jovens <35 anos, casas do proprio banco, fiadores solventes ou perfis muito estaveis (funcionarios). As condicoes costumam ser piores.
Os creditos pessoais contam como divida?
Sim, todas as prestacoes mensais de divida descontam antes de aplicar os 35%: creditos, cartoes com saldo aplazado, pensoes de alimentos e outras hipotecas.
O que acontece se nao tiver os 20% de entrada?
O banco pode exigir fiadores, um segundo titular mais solvente, ou recusar. Alguns avales do ICO cobrem parte dessa entrada.

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Ultima atualizacao: 16 de abril de 2026