Calcular Hipoteca em Espanha Online

Taxa fixa, variavel ou mista em 2026

A escolha depende da tolerancia ao risco e do horizonte do emprestimo. Com a Euribor a descer, muitos bancos espanhois e portugueses voltaram a oferecer hipotecas variaveis com spreads de 0,5% a 0,8%.

As hipotecas mistas (taxa fixa nos primeiros 5 a 15 anos, variavel depois) surgem como equilibrio entre estabilidade e custo.

Formula do sistema frances

A prestacao mensal calcula-se com: P = C x [i x (1+i)^n] / [(1+i)^n - 1], onde C e o capital, i a taxa mensal (anual/12) e n o numero total de prestacoes.

Exemplo: 200.000€ a 30 anos com taxa fixa 3%. i = 0,03/12 = 0,0025; n = 360. P = 200.000 x (0,0025 x 1,0025^360) / (1,0025^360 - 1) = 843,21€/mes. No final tera pago 303.555€, dos quais 103.555€ sao juros.

Nos primeiros anos a maior parte da prestacao sao juros; a meio do prazo a proporcao inverte-se. Por isso, amortizar cedo e sempre mais rentavel.

TAN vs TAEG: qual a diferenca

A TAN (Taxa Anual Nominal) e o juro puro aplicado ao capital. A TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) inclui comissoes, seguros e produtos associados, refletindo o custo real.

Para comparar hipotecas use sempre a TAEG. Uma TAN de 2,5% com comissao de abertura de 1%, seguros obrigatorios e domiciliacao de ordenado pode resultar numa TAEG superior a 3,2%.

• TAN: apenas a taxa de juro.
• TAEG: TAN + comissoes + seguros + produtos associados.
• MTIC: montante total imputado ao consumidor (Portugal) — soma de tudo o que vai pagar.
• Bonificacoes: a TAEG assume a contratacao dos produtos; se os cancelar, o custo sobe.

Encargos e impostos ao assinar em Espanha

Desde a Lei 5/2019 em Espanha, a maioria dos encargos sao assumidos pelo banco, exceto a avaliacao. Ao comprar casa em Espanha acrescem ITP (7-10% em 2ª mao) ou IVA (10% nova) + AJD, notario, registo e gestoria, totalizando cerca de 10-12% do preco.

Em Portugal os encargos tipicos do credito habitacao sao diferentes: IMT, Imposto do Selo sobre o emprestimo (0,6%) e sobre a escritura (0,8%), comissao de avaliacao e escritura.

• Avaliacao (cliente): 250-500€.
• Notario, registo, gestoria, AJD: a cargo do banco em Espanha.
• Comissao de abertura: 0-1%.
• Seguros: multirriscos obrigatorio; vida habitualmente por bonificacao.
• Copia da escritura para o cliente: cerca de 30€.

Amortizacao antecipada: reduzir prestacao ou prazo

Reduzir o prazo poupa mais juros totais; reduzir a prestacao melhora a tesouraria mensal. Em ambos os casos, quanto mais cedo for feita, maior o beneficio.

Em Espanha a comissao maxima por amortizacao antecipada e 0% na variavel apos 5 anos, 0,15% nos primeiros 5, e 2% / 1,5% nas fixas (primeiros 10 anos / restantes).

Exemplos comparativos de hipoteca

Erros frequentes ao contratar hipoteca

• Comparar TAN em vez de TAEG entre ofertas.
• Esquecer produtos associados (seguros, cartoes, planos) que aumentam o custo real.
• Ultrapassar 35% de taxa de esforco sobre o rendimento liquido.
• Nao pedir a FEIN (ficha europeia) 10 dias antes de assinar em Espanha.
• Escolher prazos longos demais que disparam os juros totais.