Calcular Mais-Valias Imobiliarias IRS Online (Portugal, 2026)

Como se calcula a mais-valia imobiliaria em Portugal 2026

A mais-valia e a diferenca entre o valor de realizacao (preco de venda) e o valor de aquisicao actualizado, deduzidas as despesas necessarias e efectivamente pagas com a aquisicao e a alienacao, e os encargos com a valorizacao do bem nos ultimos 12 anos.

Formula: Mais-valia = Valor de realizacao − (Valor de aquisicao × Coeficiente de correcao monetaria) − Encargos valorizacao − Despesas alienacao. Do resultado, 50% e tributado em IRS se o vendedor for residente e pessoa singular. Para nao residentes da UE/EEE, passou a aplicar-se tambem a regra dos 50% apos a sentenca TJUE de 2022.

Factor de correcao monetaria 2026

O valor de aquisicao actualiza-se multiplicando-o pelo coeficiente de desvalorizacao da moeda publicado anualmente pela Portaria do Ministerio das Financas. So se aplica a imoveis adquiridos ha mais de 2 anos. Estes sao os coeficientes orientativos vigentes em 2026:

Tributacao em IRS e escaloes 2026

A mais-valia tributavel (50% do ganho liquido) soma-se aos restantes rendimentos do agregado e aplicam-se os escaloes progressivos do IRS 2026. Existe tambem a possibilidade de optar pela taxa autonoma de 28%, nomeadamente em caso de segunda habitacao ou quando o englobamento for mais oneroso.

Escaloes de IRS 2026 (rendimento colectavel):

Isencao por reinvestimento em habitacao propria permanente

Se o imovel vendido for habitacao propria e permanente do agregado familiar, a mais-valia fica totalmente ou parcialmente isenta desde que o valor de realizacao seja reinvestido em outra habitacao propria permanente (ou na amortizacao de credito habitacao da nova). O reinvestimento deve acontecer nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores a alienacao.

Regras fundamentais para 2026:

• O imovel vendido tem de ter sido habitacao propria permanente nos 24 meses anteriores.
• O novo imovel tem de destinar-se a habitacao propria permanente do agregado nos 12 meses seguintes a aquisicao.
• Se reinvestir apenas parte do valor, a isencao e proporcional ao valor reinvestido.
• Desde 2022, tambem e permitido reinvestir em contrato de seguro ou fundo de pensoes para pensionistas com mais de 65 anos ou reformados, ate 5 anos.
• A intencao de reinvestimento deve ser declarada na declaracao de IRS do ano da venda, no anexo G.
• Amortizar credito habitacao de outra habitacao propria permanente do agregado tambem conta como reinvestimento desde 1/1/2024.

Mais-valias mobiliarias: accoes, fundos e criptomoedas

As mais-valias mobiliarias (accoes, obrigacoes, fundos, participacoes sociais) tributam-se por defeito a taxa autonoma de 28%, aplicada sobre o saldo positivo entre mais e menos-valias do ano. O contribuinte pode optar pelo englobamento se for mais favoravel.

Desde 2023, as mais-valias mobiliarias de titulos detidos menos de 365 dias por contribuintes com rendimento colectavel no ultimo escalao (>83.696€ em 2026) sao obrigatoriamente englobadas a taxa marginal (ate 48%). As criptomoedas alienadas antes de 365 dias tambem seguem esta regra.

Despesas e encargos dedutiveis

• IMT pago na aquisicao (Imposto Municipal sobre as Transmissoes).
• Imposto do Selo suportado na escritura (0,8% do preco de aquisicao).
• Custos de escritura e registo predial (~500-1.000€).
• Honorarios de mediacao imobiliaria na venda (tipicamente 5% + IVA).
• Certificado energetico, ficha tecnica da habitacao e demais documentos obrigatorios.
• Obras de valorizacao realizadas nos 12 anos anteriores a venda, com factura no contribuinte e comprovativo de pagamento (nao se deduzem obras de simples conservacao).
• Indemnizacoes pagas ao locatario para libertar o imovel arrendado.

Exemplos praticos 2026

Diferenca entre mais-valias em Portugal e plusvalia municipal em Espanha

Atencao: as mais-valias imobiliarias portuguesas nao sao equivalentes a "plusvalia municipal" espanhola. Em Portugal, o imposto sobre o ganho de capital e estatal e paga-se atraves do IRS (categoria G). Em Espanha coexistem dois impostos: a plusvalia municipal (IIVTNU), cobrada pelo municipio sobre o aumento de valor do solo urbano, e a mais-valia do IRPF, cobrada pelo Estado sobre o ganho global.

Se vender um imovel em Espanha residente em Portugal, paga o IRPF espanhol de nao residentes (19% sobre a mais-valia) e eventualmente plusvalia municipal ao municipio. Em Portugal, declara o rendimento por eliminar a dupla tributacao via credito fiscal internacional.