Calcular Plusvalía Municipal Online (España)
Calcula el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (IIVTNU) al vender, heredar o donar un inmueble. Compara método real y objetivo.
La plusvalía municipal, técnicamente Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava el aumento de valor del suelo entre la compra y la venta (o transmisión por herencia o donación). Tras la sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional, el sistema fue reformado por el RD-Ley 26/2021: desde entonces coexisten dos métodos de cálculo — objetivo (coeficientes sobre el valor catastral del suelo) y real (diferencia entre valor de venta y compra proporcional al suelo). El contribuyente paga el menor de los dos, y si no hay incremento real, queda exento. Esta calculadora aplica ambos métodos con los coeficientes máximos vigentes en 2026.
La reforma tras la STC 182/2021
El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el sistema anterior en octubre de 2021 porque obligaba a pagar incluso cuando no había incremento real de valor. El RD-Ley 26/2021 introdujo dos métodos a elección del contribuyente.
El método real compara precio de venta y de compra. El método objetivo mantiene los coeficientes sobre el valor catastral del suelo, pero ahora actualizados anualmente por el Ministerio.
- Si no hay incremento real de valor → no se paga (hay que acreditarlo con escrituras).
- Si hay incremento → se aplica el método que salga más barato.
- Los coeficientes objetivos son máximos; cada ayuntamiento puede fijarlos más bajos.
- El tipo impositivo también lo fija cada municipio, con máximo del 30%.
Método objetivo: coeficientes 2026 por años
Se aplica un coeficiente sobre el valor catastral del suelo en función del número de años completos desde la adquisición.
| Años desde compra | Coeficiente máx. 2026 |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 |
| 1 año | 0,15 |
| 2 años | 0,14 |
| 3 años | 0,15 |
| 4 años | 0,17 |
| 5 años | 0,17 |
| 10 años | 0,08 |
| 15 años | 0,08 |
| 20 años o más | 0,45 |
Método real: diferencia proporcional al suelo
Se calcula la diferencia entre precio de venta y compra (según escrituras) y se multiplica por la proporción del valor catastral del suelo sobre el total.
Ejemplo: compras un piso en 180.000€ y lo vendes por 250.000€. El valor catastral total es 120.000€, del cual 48.000€ corresponden al suelo (40%). Base imponible real = (250.000 − 180.000) × 40% = 28.000€. Con tipo municipal 30% = 8.400€.
Si con el método objetivo sale, por ejemplo, 3.840€ (coeficiente 0,08 sobre 48.000€ × 30%), pagarías ese, no 8.400€.
Quién paga y cuándo
- Compraventa: paga el vendedor. Plazo: 30 días hábiles desde la escritura.
- Herencia: paga el heredero. Plazo: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6.
- Donación: paga el donatario. Plazo: 30 días hábiles.
- Transmisión por divorcio: exentas las adjudicaciones por disolución de gananciales.
- Si hay pérdida patrimonial: exento, pero hay que presentar la autoliquidación acreditándolo con escrituras.
Ejemplos prácticos con ambos métodos
| Situación | Método objetivo | Método real | A pagar |
|---|---|---|---|
| Vende tras 10 años, suelo 50.000€, +70.000€ ganancia | 50.000 × 0,08 × 30% = 1.200€ | (70.000 × 40%) × 30% = 8.400€ | 1.200€ (objetivo) |
| Vende tras 20 años, suelo 40.000€, +120.000€ ganancia | 40.000 × 0,45 × 30% = 5.400€ | (120.000 × 50%) × 30% = 18.000€ | 5.400€ |
| Vende tras 5 años, suelo 60.000€, +10.000€ ganancia | 60.000 × 0,17 × 30% = 3.060€ | (10.000 × 40%) × 30% = 1.200€ | 1.200€ (real) |
| Vende con pérdidas tras 8 años | Sería ~2.880€ | Pérdida, no aplica | 0€ (exento) |
| Herencia tras 15 años, suelo 30.000€ | 30.000 × 0,08 × 30% = 720€ | No suele aplicarse | 720€ |
Errores frecuentes con la plusvalía
- Olvidar el plazo: 30 días para venta, 6 meses para herencia. Recargos del 5-20% por demora.
- Usar el valor catastral total en lugar del valor catastral del suelo.
- No comparar ambos métodos: si no se elige, el ayuntamiento aplica el objetivo por defecto.
- Creer que con pérdida no hay que declarar: hay que presentar la autoliquidación a 0€.
- Confundir plusvalía municipal con la ganancia patrimonial del IRPF — son impuestos independientes.
Plusvalía municipal vs ganancia patrimonial en IRPF
La plusvalía municipal (IIVTNU) es un impuesto local que recauda el ayuntamiento. Grava solo el aumento del valor del suelo.
La ganancia patrimonial en IRPF la recauda la AEAT y grava la diferencia total entre precio de venta y compra (aplicando gastos deducibles). Los tipos son 19-30% según la escala del ahorro. Si vendes por más de lo que compraste, pagas ambos impuestos.
Formula
Objetivo: Base = Valor catastral suelo × Coeficiente años | Real: Base = (Venta − Compra) × (Suelo / Total) | Cuota = Base × Tipo municipal (máx 30%)
Ejemplos
- Venta tras 10 años, suelo 50.000€, +70.000€Objetivo: 1.200€ | Real: 8.400€ → Pagas 1.200€
- Venta tras 20 años, suelo 40.000€, +120.000€Objetivo: 5.400€ | Real: 18.000€ → Pagas 5.400€
- Venta tras 5 años, suelo 60.000€, +10.000€Objetivo: 3.060€ | Real: 1.200€ → Pagas 1.200€
- Venta con pérdida patrimonial0€ (exento, pero hay que autoliquidar)
- Herencia tras 15 años, suelo 30.000€Objetivo: 720€ (tipo reducido en algunos municipios)
- Donación de piso al hijo, suelo 80.000€, 25 añosObjetivo: 80.000 × 0,45 × 30% = 10.800€
- Venta tras 2 años, suelo 45.000€, +25.000€Objetivo: 1.890€ | Real: 3.000€ → Pagas 1.890€
- Venta tras 1 año, suelo 60.000€, +5.000€Objetivo: 2.700€ | Real: 600€ → Pagas 600€
Preguntas frecuentes
¿Qué grava exactamente la plusvalía municipal?
¿Qué cambió con la sentencia del Constitucional de 2021?
¿Quién paga en compraventa, herencia y donación?
¿Puedo elegir el método de cálculo?
¿Cuál es el tipo impositivo máximo?
¿Cómo demuestro que no hubo incremento de valor?
¿La plusvalía se suma al IRPF?
¿Qué pasa si presento fuera de plazo?
Herramientas relacionadas
Ultima actualizacion: 16 de abril de 2026